Existem várias etapas a ultrapassar até ao dia da escritura. E, a muitas delas, estão associados procedimentos e documentos que implicam vários custos, que até podem ser baixos, mas somados fazem a diferença. O objetivo deste artigo é descriminar cada um destes custos, para não haver surpresas de última hora!
Para muitas pessoas, comprar uma casa é a concretização de um sonho ou um dos maiores objetivos. No entanto, o processo de aquisição de um imóvel tende a ser complexo, em especial por isso mesmo, é complicado perceber os gastos reais que estão associados.
Antes de se avançar, é determinante saber que a compra de uma casa, através de um crédito habitação, exige que se tenha uma poupança que cubra o valor da entrada do imóvel, comissões, registos, impostos e produtos obrigatórios ou associados ao contrato.
Compara e poupa no teu Crédito Habitação!
À procura da melhor oportunidade de Crédito Habitação para comprar casa? O KuantoKusta e o Doutor Finanças ajudam-te!
Este artigo é para quem não faz ideia dos valores que estão em causa, e quer apurar quanto custa realmente a compra de uma casa.
Tabela de Conteúdos:
- Entrada para a compra de casa
- Prestação mensal da casa
- Comissões de amortização antecipada do crédito habitação
- Custos com comissões e registos
- Impostos a pagar ao comprar um imóvel
- Seguros obrigatórios para comprar um imóvel
- Produtos financeiros associados ao contrato
1. Montante a pagar de entrada na compra de um imóvel
Quando se pondera comprar uma casa, o valor da entrada é referido na maioria da informação sobre o tema. A entrada a pagar é definida pelo vendedor e, por norma, serve como “caução” para reservar o imóvel.
Contudo, mesmo que o vendedor não exija valor de entrada, para se avançar com a aquisição de uma habitação é obrigatório ter, no mínimo, 10% do valor do imóvel que se vai adquirir.
Até 1 de julho de 2018, os bancos podiam financiar a 100% a compra de um imóvel, consoante o valor da avaliação ou aquisição (serve sempre o valor mais baixo).
Ou seja, quem comprou casa até 1 de julho de 2018 não precisou de ter capitais próprios que cobrissem uma parte do valor da casa. Apenas precisou de ter o valor para cobrir as despesas com o processo, nomeadamente comissões, registos e impostos.
Hoje em dia o cenário é diferente. Quando se pretende comprar uma habitação própria e permanente, os bancos podem, no máximo, financiar 90% do valor da aquisição ou da avaliação do imóvel. O que significa que é preciso ter os restantes 10%.
Valor de aquisição vs. valor da avaliação
Se o valor da aquisição (o preço a que se aceita comprar o imóvel) for inferior ao valor da avaliação (feita pelo banco), é sempre o valor mais baixo que o banco vai financiar.
Um caso prático…
Para facilitar as contas para casos particulares, indicamos dois exemplos, com o mesmo valor de aquisição do imóvel. Num dos casos a avaliação do imóvel foi menor do que o custo de aquisição.
Quando a avaliação é superior ao preço de aquisição:
Imagine-se que uma casa custa 200.000 euros. Este é o preço de aquisição. Se a avaliação for superior, por exemplo, 210.000 euros, o banco pode financiar-lhe no máximo 90% do valor da aquisição, neste caso, os 200.000 euros. Ou seja, o banco irá financiar 180.000 euros. E isto significa que precisa de ter em capitais próprios 20 mil euros para a entrada da casa (os 10%).
Quando a avaliação é inferior ao preço de aquisição:
Já num caso em que o valor de aquisição é de 200.000 euros e o da avaliação 190.000 euros, o banco vai financiar no máximo 90% dos 190.000 euros. Isto significa que o banco financia 171.000 euros. Significa que, neste caso, precisa de ter 29.000 euros.
Muitas vezes, estes 10% são pagos como entrada no momento em que se celebra o Contrato de Promessa de Compra de Venda (CPCV). Isto significa que é o valor da entrada serve como sinal para reservar a casa que quer comprar.
2. Prestação mensal da casa
A prestação mensal a pagar ao banco, é provavelmente, o primeiro custos na compra de um imóvel que a maioria dos futuros proprietários tem consideração. Mas existem aqui vários pontos a considerar para saber qual o custo total da aquisição.
A prestação mensal paga ao banco é influenciada pela taxa de juro (indexante e o spread), mas também pela maturidade do contrato do crédito habitação.
Para saber mais sobre estes dois primeiros pontos, é necessário perceber o que faz propostas de crédito à habitação, para poder comparar alternativas e perceber a que trás mais vantagens em cada situação.
A influência da maturidade na prestação
Em termos de maturidade, ou prazo do contrato, quanto maior for este prazo mais tempo se demora a amortizar o capital em dívida.
Embora os prazos mais alargados permitam diminuir o valor da prestação mensal, eles encarecem o valor final do seu crédito, pois pagará mais juros.
Além disso, é preciso ter em conta que existem prazos limites consoante a idade dos mutuários do crédito habitação:
- menos de 30 anos, pode contratar um crédito com um prazo máximo de 40 anos;
- entre 30 e 35 anos, o limite máximo é de 37 anos;
- mais de 35 anos, o prazo máximo do crédito habitação não pode ultrapassar os 35 anos.
Um exemplo prático:
Prazo de 35 anos:
Num financiamento de 150.000 euros com uma TAN (Euribor ou swap + spread) de 2,5% e com uma maturidade de 35 anos (420 prestações) paga-se 536,24 euros de mensalidade.
No total, o valor total dos juros a pagar pelo empréstimo é de 75.221,99 euros.
Prazo de 30 anos:
Num crédito com o mesmo valor e TAN, mas com umamaturidade de 30 anos (360 prestações) a mensalidade de um empréstimo nas mesmas condições corresponde a 592,68 euros.
Mas o valor total dos juros desceria para 63.365,29 euros.
Ou seja, estamos a falar de uma diferença de 56,44 euros todos os meses se diminuir o prazo em 5 anos.
Mas essa diminuição da maturidade gera uma poupança de 11.856,70 euros no final do contrato… É preciso ter estes fatores em conta quando escolhe o prazo do crédito.
Influência do spread e a modalidade da taxa de juro
De uma forma simples, o spread reflete o risco de um cliente, e funciona como uma margem de lucro do banco na concessão de um crédito habitação.
Para chegar ao valor final desta taxa, o banco avalia o risco de crédito e as garantias que são dadas em relação ao empréstimo.
Atualmente, há spreads a partir dos 0,85%, sendo que esta taxa não estará acessível a todas as pessoas. Ainda assim, muitos bancos estão a oferecer taxas até 1%.
Quanto à modalidade de taxas de juro, esta também vai influenciar (e muito) o valor a pagar pela casa.
Os encargos relativos a estas taxas devem ser sempre avaliados segundo as condições atuais do mercado, mas também a longo prazo. Isto porque nos créditos associados às taxas Euribor, é preciso ter em conta possíveis subidas para não se ser apanhado de srurpresa.
É determinante fazer contas para saber se é possível suportar as prestações de crédito, mesmo com subidas percentuais mais elevadas. Deve imaginar-se o pior cenário possível antes de tomar qualquer decisão.
Existem três opções possíveis que vão ter implicações no custo final da compra do imóvel:
Taxa variável
Neste tipo de modalidade dos juros o crédito é influenciado pela Euribor.
A taxa Euribor determina-se pelo preço a que as instituições bancárias “vendem” o dinheiro no mercado interbancário na Zona Euro. Esta é uma taxa que pode ser contratada com vários prazos, mas os mais comuns em Portugal são a 3, 6 e 12 meses.
Um crédito habitação associado a uma taxa variável está sempre sujeito às flutuações da Euribor.
Se esta taxa sobe, a prestação também aumenta. Se a Euribor desce, a prestação beneficia dessa descida. No entanto, a prestação de crédito só é alterada no prazo acordado da Euribor. Quando se opta por uma Euribor a 6 meses, significa que a prestação é revista semestralmente. Já a 12 meses, a prestação é revista uma vez por ano.
Taxa fixa
Num crédito habitação com uma taxa fixa, a prestação mensal permanece inalterável ao longo de todo o contrato.
Ou seja, paga-se sempre o mesmo valor de prestação. Esta taxa é definida pelo banco, tendo por base a taxa swap, que é negociada de uma forma similar às taxas Euribor, mas com o prazo corresponde mais alargado, seja de 10, 20 ou 30 anos.
No entanto, também podem ser acordados outros prazos. Mas nestas casos, além do risco de financiamento, rácio LTV (loan to value) e garantias, os bancos avaliam o risco de fixarem essa taxa de juro durante o prazo estabelecido.
Por esse motivo, é preciso ter em consideração que, uma taxa fixa é normalmente mais elevada do que uma taxa variável, pelo menos inicialmente.
Uma situação que pode inverter-se se as taxas Euribor subirem de forma significativa.
Taxa mista
A taxa mista é uma mistura das duas modalidades anteriores. Ou seja, esta é uma taxa que muda ao longo do contrato.
Durante o período inicial contratado, o contrato está associado a uma taxa fixa. Assim que o prazo fixo acordado termine, o crédito habitação passa a estar associado a uma taxa Euribor e sujeito às suas flutuações.
3. Comissões de amortização antecipada do crédito habitação
Outro ponto a considerar que também mexe com o custo da prestação, é quando se pretende amortizar o crédito antecipadamente.
Isto porque os bancos cobram uma comissão por reembolso antecipado:
- Nos contratos associados a uma taxa variável, a comissão de reembolso não pode exceder o valor de 0,5% sobre o capital a reembolsar;
- Nos contratos associadas a uma taxa fixa, o limite máximo desta comissão sobe para 2%.
4. Custos com comissões e registos na compra de uma casa
Agora começam as taxas e taxinhas inerentes à compra de um imóvel, e que apanham muitos de surpresa.
Quando se decide avançar com a compra de uma casa através de um crédito habitação, é preciso ter em consideração que existem outros encargos além da sua prestação mensal ao banco.
Para se ter noção, as comissões começam a ser aplicadas logo na contratação do crédito habitação. Estas comissões estão associadas ao estudo de processo, avaliação, entre outro tipo de comissões.
Encargo com comissão
No entanto, é importante saber que não existe um valor fixo para estas comissões, pois elas variam de banco para banco. Mas para ter uma ideia geral, na maioria dos bancos, o encargo com comissões ronda entre 800 e 1000 euros.
Encargo com registo e despesas notariais
Quanto ao registo e despesas notariais, os valores vão depender das escolhas, pois existem várias formas possíveis de proceder à escritura de um imóvel.
Serviço Casa Pronta
Se se quiser tratar de todo o processo que envolve a compra e venda de uma casa num único balcão, pode recorrer-se ao serviço Casa Pronta.
Nesta opção, os valores oscilam entre 375 euros, quando não há financiamento, e 700 euros, caso a compra seja efetuada através de um crédito habitação.
Através do notário ou conservatória
Contudo, esta não é a única solução que existe. Também se pode recorrer a um notário e a uma conservatória para tratar da escritura da casa. Contudo, neste caso, cada notário e conservatória pode praticar preços distintos.
Ou seja, nestas situações é um pouco mais complexo dar um valor aproximado ao que vai pagar. No entanto, para se ter uma ideia:
- o registo da escritura pode rondar entre 200 e os 300 euros (valores sem IVA);
- o valor da certidão (cópia certificada do contrato) entre os 20 e os 30 euros;
- o depósito de documento particular autenticado online, que pode ir de 20 euros, ou até 50 euros se for presencial.
Estes são valores meramente indicativos, para que se possa ter uma noção dos encargos em questão.
Através de advogado ou solicitador
Por último, ainda há a possibilidade de recorrer a um advogado ou solicitador. E aqui mais uma vez os preços podem variar.
Por norma, os dois registos necessários rondam os 500 euros, mas podem existir mais custos acrescidos. Caso se pretenda esta solução, o banco onde se contrata o crédito habitação costuma ter acordos com conservatórias e advogados. Por isso, caso haja interesse, pode pedir-se esclarecimentos sobre este processo junto do banco.
5. Impostos a pagar na compra de um imóvel
Ao contabilizar os custos da compra de uma casa, os impostos assumem um peso significativo no valor final a pagar.
Durante o processo de aquisição, mais concretamente na escritura da sua casa, existem três impostos a suportar:
- o IMT (Imposto Municipal sobre Transações onerosas de impostos);
- o Imposto do Selo sobre a compra da casa;
- o Imposto do Selo relativo ao financiamento.
O IMT: Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Impostos
O IMT é um imposto que varia bastante consoante alguns fatores, como a natureza do imóvel (se é urbano ou rústico), a sua localização (Portugal Continental ou regiões autónomas), a finalidade (se é uma habitação própria permanente ou não), e o valor do próprio imóvel.
Para se ter uma ideia do valor que se pode pagar de IMT, apresentamos um exemplo:
Um imóvel urbano, em Portugal Continental, para habitação própria e permanente tem um valor de aquisição (valor a que se comprou o imóvel) de 150.000 euros. Neste caso concreto, o valor do IMT seria de 1.803,37 euros.
Imposto de Selo sobre o valor do imóvel
Utilizando o mesmo exemplo, o Imposto do Selo sobre a aquisição do imóvel é 0,8% do valor do imóvel definido na escritura. Logo, neste caso, o valor a pagar seria de 1.200 euros.
Somando estes impostos, está em causa um encargo de 3.0003,37 euros.
Caso se pretenda saber o valor a pagar de IMT e imposto do selo, pode utilizar o simulador de IMT para facilitar este cálculo.
Imposto de Selo sobre o financiamento
Contudo, existe outro imposto do selo a pagar associado ao financiamento. Embora na maioria dos casos a taxa a aplicar seja de 0,6% do valor do crédito, existem exceções.
Por exemplo, se o financiamento for de 135.000 euros, pode contar-se com um encargo de 810 euros.
6. Seguros obrigatórios para comprar um imóvel
Na hora de fazer contas para verificar os custos na compra de um imóvel, é necessário juntar à prestação mensal do crédito, as prestações dos dois seguros obrigatórios associados ao crédito habitação:
- o seguro de vida do crédito habitação;
- o seguro multirriscos.
No caso do seguro de vida, o valor mensal a pagar vai depender muito do que é que este seguro cobre, e das condições dos titulares.
Seguro de Vida
Um seguro de vida pode cobrir o risco de morte, risco de vida ou um misto dos dois. Além disso, os seguros de vida abrangem outras coberturas complementares, como o diagnóstico de doenças graves, IAD (Invalidez Absoluta e Definitiva) e ITP (Invalidez Total e Permanente).
Se contratar um seguro de vida ITP este inclui a cobertura IAD. E como é normal, quanto mais um seguro cobre e existe um risco mais elevado, mais caro é o prémio a pagar.
Seguro Multirriscos
Já o seguro multirriscos serve para cobrir eventuais danos no imóvel que decorram de, por exemplo, explosões, incêndios, inundações, problemas com canos de água e esgotos, riscos elétricos, entre outros.
Por norma, este tipo de seguro cobre pesquisas de avarias, responsabilidade civil do segurado e do seu agregado familiar e indemnização por furto ou roubo. Mas também se pode adicionar outras coberturas. E como tal, o preço do seguro vai variar devido às coberturas e avaliação do imóvel.
7. Produtos financeiros associados ao contrato
Além dos seguros obrigatórios, muitos titulares optam por subscrever certos produtos para obterem uma bonificação (redução) no spread.
No entanto, este tipo de produtos financeiros adicionais podem trazer mais despesas, e não compensarem perante a redução do spread.
Antes de associar outros produtos financeiros ao contrato deve fazer-se as contas a quanto irão custar, uma vez que podem aumentar os seus encargos mensais ou anuais, como é o caso dos cartões de crédito.
Agora que a informação está do seu lado… Pode tomar uma decisão consciente!
Embora estes sejam os custos mais relevantes que envolvem a compra de uma casa, é preciso ainda considerar que, após a escritura, existam outros encargos, como o condomínio e o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).
Também é importante perceber se poderá ficar isento do pagamento do IMI, caso não se tenha essa sorte, perceber qual o valor a que estará sujeito: para isso existe a ferramenta do simulador de IMI, onde pode descobrir-se o montante deste encargo.
Antes de comprar uma casa, é essencial fazer todas estas contas e criar uma poupança que cubra a maioria destes encargos.
Se ainda não reúne condições financeiras para cobrir estas despesas, é aconselhável esperar algum tempo enquanto cria uma estratégia de poupança para alcançar este objetivo.
