Antes de contratar um crédito habitação para comprar uma casa é importante avaliar todos os encargos, qual o prazo do contrato mais apropriado e a modalidade de taxa de juro do seu crédito habitação: taxa fixa ou variável. Esta é uma das decisões mais importantes no processo de comprar casa, e é a pergunta à qual vamos ajudar a responder neste artigo.
Num período marcado pela subida dos juros, é comum que existam dúvidas sobre a melhor taxa de juro para o seu crédito. Mas é necessário entender as opções que tem, pois existem três modalidades de juro no crédito habitação: a taxa fixa, a taxa variável e a taxa mista.
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Em Portugal, a maioria dos créditos habitação estão indexados a uma taxa Euribor. Ou seja, o mais comum no nosso país é ter um crédito habitação associado a uma taxa variável.
No entanto, isto não significa que esta seja a opção mais vantajosa em todas as situações. A escolha da taxa de juro deve ser feita de acordo com os objetivos de cada pessoa, como, por exemplo, pagar o menor valor possível pelo seu empréstimo ou garantir estabilidade ao longo do contrato.
Antes de avançar com o crédito habitação, deve saber-se exatamente como funciona cada modalidade de juros e os prós e contras de cada taxa.
Este artigo vai ajudar a perceber qual a melhor modalidade de taxa de juro para cada situação: taxa fixa, mista ou variável.
Crédito habitação com taxa variável
Ao escolher o crédito com taxa variável é expectável que, ao longo do contrato, a taxa de juro vá subir e descer, de acordo com a variação da Euribor na maturidade acordada.
Um crédito habitação com uma taxa variável é influenciado por duas componentes:
- o seu spread – definido pelo banco de acordo com o risco e garantias do empréstimo;
- a taxa Euribor (indexante do crédito habitação).
Embora o spread seja fixo (a menos que seja renegociado ou mudem as condições contratuais), a taxa Euribor é atualizada de acordo com o prazo contratado, tendo em conta a média mensal do período a aplicar.
Quais são os prazos da taxa variável?
No caso do crédito ter a Euribor a 6 meses, a prestação é revista semestralmente (duas vezes por ano).
Se, durante um ano, a Euribor a 6 meses subir progressivamente, a sua prestação vai aumentar duas vezes. E a mesma lógica se aplica em períodos em que os juros descem. Neste caso, a sua prestação também vai diminuir duas vezes num ano.
No entanto, existem cinco prazos da Euribor, sendo os mais comuns no crédito habitação a 3, 6 e 12 meses. Com a Euribor a 3 meses, a sua prestação é revista de três em três meses.
Já se for um contrato com uma Euribor a 12 meses, a sua prestação é revista apenas uma vez por ano.
Vantagens e desvantagens da taxa variável
Na maioria dos casos, um crédito habitação com uma taxa variável traduz-se numa prestação mensal mais baixa em comparação a um crédito com uma taxa fixa. Mas tal pode verificar-se apenas no início do contrato.
Em períodos em que os juros sobem consecutivamente, uma taxa variável pode subir ao ponto de ultrapassar uma taxa fixa.
Por isso, é preciso avaliar bem o período económico atual e ter em consideração que o crédito ficará sujeito às flutuações da Euribor.
Quando a Euribor está com valores baixos, consegue poupar-se bastante no empréstimo, uma vez que os juros do crédito seguem as condições do mercado.
Já quando esta aumenta, além da intranquilidade que pode causar, a subida da Euribor pode colocar em risco os orçamentos familiares. Isto se a taxa de esforço for elevada, ou não tiver feito contas à subida dos juros no decorrer do seu contrato.
Quanto pode variar a prestação com a taxa variável?
Se não tivermos em conta o valor que é liquidado entre as duas revisões de 6 meses, um crédito associado a uma taxa variável pode sofrer alterações bastante significativas, para o bem e para o mal.
Por exemplo, um crédito com um capital em dívida de 120 mil euros com um prazo a 25 anos e um spread de 1,2%, este ano pode ter passado de uma prestação mensal de 440,54 euros para 556,40 euros.
Exemplo:
Isto porque se estiver indexado a uma taxa Euribor a 6 meses e a primeira revisão fosse em maio, o valor da taxa a aplicar seria o de março (-0,417%). Ou seja, tinha um empréstimo com uma TAN de 0,783%, o que representa uma prestação de 440,54 euros.
Mas com a subida da Euribor, o resultado da revisão em novembro dá origem a um aumento acentuado nas próximas seis prestações. Afinal, neste caso, a taxa a aplicar diz respeito a setembro (1,596%), o que eleva a TAN do crédito habitação para 2,796%. Logo, a sua prestação passaria para 556,40 euros.
Se a perspetiva é que os juros continuem a subir, o melhor é recorrer ao simulador da variação da Euribor no crédito habitação, para prever o impacto do aumento da Euribor nas próximas revisões.
Crédito habitação com taxa fixa
Ao considerar um crédito habitação com uma taxa fixa, não é necessária a preocupação com a subida e descida dos juros no decorrer do contrato. Isto porque se vai pagar o mesmo valor de prestação do início ao fim do seu contrato.
No entanto, é importante perceber como é calculada uma taxa de juro fixa e quais são os seus prós e contras.
Uma taxa fixa é definida pelo banco que o financia, tendo por base a taxa swap e o seu spread. A taxa swap é negociada no mercado, à semelhança da Euribor, nos diferentes prazos, que podem ser 10, 15, 20 ou até 30 anos, tudo dependente do contrato.
Mas para os bancos definirem a TAN de um crédito habitação com uma taxa fixa, estes avaliam o risco de crédito, LTV (Loan-to-value) que corresponde ao rácio entre o valor do empréstimo e o do imóvel, as garantias dadas pelo cliente, e o risco da fixação da taxa de juro no prazo acordado.
Vantagens e desvantagens da taxa fixa
Por exemplo, em períodos em que os juros estão mais elevados, a TAN de uma taxa fixa é mais elevada, pois o risco de fixar uma taxa é maior.
Exemplo:
Se a TAN de uma taxa variável rondar os 3% ou 3,5%, é normal que uma TAN de um crédito com uma taxa fixa seja superior, na ordem dos 4% ou até 5%.
E na prática, se os juros subirem podem chegar a igualar ou ultrapassar a taxa fixa. No entanto, tendo em conta os ciclos económicos passados, é normal que depois dos juros subirem para combater a inflação, de seguida comecem a baixar gradualmente.
Caso os juros permaneçam em valores reduzidos, ao escolher uma taxa fixa corre-se o risco de o valor final a pagar pelo crédito habitação ser muito superior, comparativamente ao de um crédito com uma taxa variável.
A grande vantagem da taxa fixa é a estabilidade que garante durante todo o contrato, e independentemente da situação económica global.
Para quem estiver financeiramente confortável com a sua prestação mensal, esta pode ser uma solução vantajosa, mesmo que o preço a pagar seja mais elevado.
Crédito habitação com taxa mista
Os clientes que optam por um crédito habitação com uma taxa mista vão ter uma taxa de juro que muda a certa altura do contrato:
- No período inicial do contrato, vigora uma taxa fixa. Por norma, em Portugal, os períodos fixos mais comuns são 5, 10 e 15 anos. Durante o período fixo, a sua taxa de juro é calculada com base no valor do swap acrescido do spread.
- Depois do período escolhido chegar ao fim, o crédito habitação passa a estar indexado a uma taxa Euribor, que por norma tem a maturidade proposta pelo banco.
Em períodos de maior incerteza, há uma tendência de contratar um crédito habitação com uma taxa mista, em que o período fixo é de 5 anos. Posteriormente, o crédito fica sujeito às flutuações da Euribor.
Esta opção é muitas vezes aconselhada pelos bancos ou pelos intermediários de créditos. Afinal, tendo em conta a história da Euribor, os períodos em que esta taxa esteve a subir progressivamente nunca ultrapassaram os 5 anos.
Assim, os clientes beneficiam de estabilidade em momentos de maior incerteza, podendo beneficiar de juros mais baixos após a descida da Euribor.
Mas é claro que também tem as suas desvantagens. No período inicial, pode ficar-se a pagar um valor mais elevado, e quando este período chegar ao fim corre-se o risco de a taxa Euribor ainda estar elevada ou voltar a subir num futuro próximo.
Qual a taxa do empréstimo habitação: fixa ou variável?
Não é possível afirmar se a taxa fixa ou variável é mais vantajosa sem saber todas as particularidades da situação de quem contrata o crédito: se privilegia o preço ou, pelo contrário, a estabilidade.
De qualquer forma, esta não deve ser uma decisão tomada por impulso. É preciso fazer contas e perceber se o orçamento familiar suporta eventuais subidas dos juros no decorrer do contrato. E neste ponto, devem ser feitas várias simulações, para perceber até que valor se consegue cumprir com todas as suas obrigações.
No caso de a sua taxa de esforço ser elevada, quando os juros estão mais baixos, corre-se o risco de não conseguir pagar as prestações do crédito.
Nestes casos, quando a margem do orçamento é menor, pode ser mais vantajoso optar por uma taxa fixa, se a sua taxa de esforço não for um impeditivo para a pré-aprovação do seu crédito habitação.
Qual a melhor taxa Euribor: 3, 6 ou 12 meses?
Se ainda não há certezas sobre qual é a melhor taxa Euribor para o crédito habitação, deve saber-se que, mais uma vez, tudo depende dos objetivos e necessidades de cada situação.
Afinal, cada maturidade da Euribor tem as suas vantagens e desvantagens.
As taxas Euribor com prazos mais curtos, por norma, têm valores mais baixos em comparação com as taxas com prazos mais longos. No entanto, elas também respondem mais rápido às oscilações, visto que são mais frequentes.
Euribor a 3 meses
Por exemplo, uma Euribor a 3 meses faz com que a prestação seja mais baixa em comparação a uma taxa Euribor a 12 meses. Contudo, torna as prestações de crédito mais sujeitas a variações.
Quando os juros estão a subir, de três em três meses vê-se a prestação a aumentar. Mesmo que o aumento não seja tão expressivo como o de uma taxa de 6 ou 12 meses, estas alterações constantes podem desequilibrar o orçamento.
Euribor a 12 meses
No outro extremo, está a Euribor a 12 meses. Neste caso, assegura-se a estabilidade da prestação durante um ano. Mas paga-se um preço mais elevado por essa estabilidade.
No entanto, também há o reverso da medalha: quando os juros descerem, tem de se esperar um ano para voltar a pagar o valor atual da Euribor.
Euribor a 6 meses
Assim, muitas pessoas optam por uma taxa Euribor a 6 meses, uma vez que é o meio termo entre estas duas maturidades.
Posso trocar de maturidade da taxa Euribor durante o contrato?
Alterar as condições contratuais é sempre possível, desde que haja mútuo acordo.
E em muitos casos, os bancos permitem aos seus clientes trocarem de um crédito habitação associado a uma taxa variável para uma taxa fixa e vice-versa.
No entanto, quando se renegoceia com o banco esta alteração, é normal que o banco avalie o risco desta alteração.
No caso do banco levantar alguns entraves ou apresentar uma solução pouco vantajosa, deve analisar-se a possibilidade de transferir o crédito habitação para outra entidade com mais benefícios.
Dado que a transferência de crédito habitação dá origem a um novo contrato, torna-se mais fácil alterar o indexante.
Conclusão
É necessário comparar várias propostas, verificar se existem ou não custos associados a esta transferência e se as condições são realmente mais vantajosas para si.
Se se tiver em conta todos estes fatores, consegue saber-se qual é a modalidade de juros mais vantajosa para si e qual o prazo mais adequado de acordo com a sua situação financeira.
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