A melhor proposta de crédito depende de cada caso. Uma das recomendações é não se focar apenas no spread. É necessário avaliar as várias taxas e o MTIC, para comparar os custos totais das propostas que estão a ser apresentadas.
Iniciar um processo de crédito habitação com um banco pode ser um processo complexo. É importante estar preparado para saber analisar os vários conceitos financeiros com que nos vamos deparar.
Quanto mais informados estivermos, melhor serão as decisões a curto, médio e longo prazo.
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Por isso, neste artigo estão todos os fatores a analisar no crédito habitação e os significados um a um.
Tabela de Conteúdos:
Recebi uma proposta de crédito habitação. O que devo analisar?
1. Quanto vou ter de pagar e quanto me vão financiar
Dos primeiros fatores que se deve analisar na proposta do crédito habitação é o valor que o banco vai emprestar.
Desde 2018 que entrou em vigor uma nova lei no que toca ao financiamento nos créditos, aprovada pelo Banco de Portugal. Aqui, foram estabelecidos novos limites aos critérios de avaliação de risco.
Na prática, os bancos deixaram de poder financiar a compra de uma casa a 100%, ficando limitados a um máximo de 90% do valor de avaliação ou aquisição (impera o valor mais baixo), no caso de o crédito ser destinado a uma habitação própria e permanente.
Caso o imóvel não seja para habitação própria e permanente, o financiamento máximo é de 80%.
Isto é, a proposta pode implicar que cubra, no mínimo, entre 10% a 20% do valor do imóvel que quer comprar.
Por exemplo, caso o imóvel em causa custe 200.000 euros, prepare-se para pagar, com recurso a fundos próprios, entre 20 mil a 40 mil euros. Um valor que, muitas vezes, é pago como sinal no momento em que faz o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV).
2. Custos extra de impostos e comissões bancárias
Depois, além da entrada inicial que vai ter de dar (entre 10% a 20% do valor do imóvel), ainda ficam a falta os impostos e custos de processo adicionais.
Os custos de processo, ou comissões bancárias, variam consoante cada banco, daí ser um fator a que se deve ter atenção.
O valor dos impostos também varia, mas consoante o valor do imóvel.
Os impostos a pagar num crédito habitação são:
- O Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT);
- O Imposto de Selo (IS).
O IMT vai ser diferente consoante se o imóvel é urbano ou rústico, se a localização é em Portugal Continental ou nas ilhas, se é habitação própria e permanente ou secundária/investimento.
O IMT pode ir de 1% a 8% do valor do imóvel. Pode avaliar o seu caso através do Simulador de IMT.
E o IS, sendo o imposto mais antigo do sistema fiscal português, corresponde a 0,8% do valor da compra que fica definido na escritura.
Como referimos anteriormente, as comissões dos bancos podem variar consoante a instituição. Incluem:
- um pagamento de comissão de dossier e comissão de avaliação, previamente à escritura;
- o pagamento de uma comissão de formalização, do registo de compra e registo de hipoteca, uma cópia certificada do contrato e o depósito de Documento Particular Autenticado Online, no dia da escritura.
3. As diferentes tipos de taxas de juro
A Euribor
Outro aspeto para o qual deve olhar são as taxas de juro, que vão fazer diferença no valor que vai pagar mensalmente e também no valor total do crédito. De forma prática tem três opções: taxa variável, taxa fixa e taxa mista.
A Euribor é a taxa de referência utilizada em Portugal, que resulta na média dos juros praticados num conjunto de 52 bancos da Zona Euro, em determinado prazo.
Em conjunto com o spread, a Euribor define a taxa de juro (a TAN) no crédito habitação indexado a uma taxa variável.
Taxa variável
Então, caso escolha a taxa variável, pode optar por vários prazos: três, seis e 12 meses.
Isto significa que, consoante o prazo por que optar, a prestação do seu crédito pode flutuar caso o valor da Euribor se tenha alterado nesse período.
Taxa fixa
Existe também a opção da taxa de juro fixa. Ou seja, caso o Banco Central Europeu suba os juros, como tem vindo a fazer nos últimos meses, o valor da taxa do seu contrato não se altera. Ou seja, não flutua com as descidas e subidas da Euribor.
Por norma, apesar de oferecer estabilidade e certeza, é uma taxa com um valor mais elevado no início do contrato ou até mesmo ao longo de todo o contrato.
Porém, pelo atual cenário de inflação que atravessamos, e constantes subidas de juros, a taxa variável pode até vir a ser mais elevada do que a fixa.
Taxa mista
A taxa mista, como diz o nome, é uma mistura entre a taxa variável e a fixa. Ou seja, há uma taxa fixa durante um período inicial do contrato e, após esse prazo, passa a contar com uma taxa variável.
Há muitos prazos de taxa mista: dos mais pequenos, com um ou dois anos, até aos 20 anos. Após esse período, a taxa de juro do crédito passa a estar indexada à Euribor. Isto é, corresponde a uma taxa que pode trazer mais segurança numa fase inicial.
Deve analisar-se a proposta minuciosamente, para perceber qual a solução que mais se adequa a cada situação. Isto porque as taxas mistas e fixas são, por norma, mais elevadas quando está a celebrar o contrato. O que não significa que, a prazo, como não sofrem alterações, não fiquem mais baixas do que se tiver um contrato indexado à Euribor.
O Spread
Há ainda outra taxa de juro no crédito habitação: o spread.
Esta é uma taxa que representa o nível de risco que o banco considera que vai ter ao conceder o empréstimo. Por isso, quanto maior for o valor do empréstimo face ao valor do imóvel ou a taxa de esforço dos proponentes, mais elevado vai ser o spread.
O spread é uma taxa fixa, acordada com o banco no momento do contrato. O seu valor também pode depender das outras condições do crédito.
O banco pode diminuir o valor do spread caso contrate outros produtos, como um cartão de crédito ou os seguros de vida e multirriscos na seguradora do banco.
Se, ao longo do contrato, estas condições se alterarem, o banco pode alterar o spread para refletir essas alterações. Na prática, o banco está a dar-lhe um “desconto” no spread pelos produtos e serviços contratados.
Mas, nem sempre o crédito com spread mais baixo é o mais barato. Existem mais fatores que influenciam o valor do crédito e podem ter mais peso no valor da prestação.
4. Os prazos de crédito habitação
Uma das questões que influencia o custo final de um crédito é o prazo do contrato. Quanto mais tempo durar um contrato de crédito, mais caro fica.
Assim, desde abril de 2022, o Banco de Portugal estipulou novas regras, para tentar reduzir o prazo de financiamento no crédito habitação.
As novas recomendações ditam que:
- Para quem tem menos de 30 anos, o contrato pode ser celebrado com um prazo de 40 anos;
- Entre os 30 e 35 anos, o prazo máximo passa a ser 37 anos;
- E se tiver mais de 35 anos, o prazo máximo não deve ultrapassar os 35 anos.
Quanto maior for o prazo de financiamento, mais tempo vai levar a amortizar o valor total do crédito e maiores serão os juros associados ao crédito, uma vez que vai pagá-los durante um período maior de tempo.
Contudo, deve analisar este fator na proposta de crédito, pois se quiser a prestação mais baixa possível no imediato, deve certificar-se de que o prazo é o máximo tendo em conta a sua idade.
5. O seguro de vida e seguro multirriscos
Outra despesa que deve ter em consideração está relacionada com o seguro de vida e o seguro multirriscos.
Estes são dois produtos, exigidos pelos bancos quando realiza um crédito habitação, para garantir que, caso aconteça algo ao cliente ou ao imóvel, o valor do empréstimo possa ser devolvido na mesma através da apólice da seguradora.
Por norma, os bancos pedem aos clientes para realizar estes seguros através da seguradora associada ao banco, mas saiba que não é obrigatório, por lei.
Por isso, pode e deve procurar se noutras seguradoras, condições melhores ou iguais por um valor mais baixo. Nestes casos, é importante saber que deixamos de ter um desconto no spread, que é dado pelo banco pela subscrição deste tipo de produtos.
É uma questão de fazer as contas e analisar qual a conjuntura que mais compensa.
Como posso fazer a análise da proposta?
Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE)
Para analisar os vários fatores da proposta e escolher o melhor crédito habitação, pode fazê-lo através da Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE).
Este é um documento que lhe é entregue pelos bancos, e tem uma estrutura semelhante em todos. O objetivo é facilitar a análise e comparação entre várias propostas de crédito.
Na FINE constam todos os custos totais do crédito, incluindo todos os valores dos conceitos referidos acima.
Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)
Caso queira analisar o valor das várias taxas de juro do crédito habitação, pode olhar para a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG). Além disso, a TAEG inclui encargos da contratação de outros produtos ou serviços.
Então, o cálculo da TAEG na proposta do crédito é realizado através de:
- Juros;
- Comissões;
- Despesas (com impostos, registo de hipoteca);
- Seguros exigidos;
- Comissão de manutenção da conta à ordem;
- Outros encargos associados.
A TAEG é então um dos principais indicadores quando pede um crédito habitação, para o ajudar na avaliação da entidade bancária que oferece as melhores condições bancárias num todo.
Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC)
Se quiser analisar o montante total que lhe vai ser imputado durante todo o prazo do crédito habitação, então deve olhar para este subtítulo (que se encontra na FINE) – MTIC.
O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) é o valor que inclui todos os custos do crédito: juros, comissões, impostos e outros encargos imputados pelo banco em questão.
Como escolher a melhor proposta?
Como referido acima, a melhor proposta de crédito vai depender de caso para caso. Neste artigo – Como Comparar Propostas de Crédito Habitação – é possível perceber como, numa fase mais avançada do processo, se podem comparar diferentes propostas de crédito à habitação.
É necessário avaliar as várias taxas e o MTIC, para comparar os custos totais das propostas que estão a ser apresentadas e não apenas focar no spread.
Se continuam a haver dúvidas, pode recorrer a um intermediário de crédito, que faz a mediação entre o cliente e a instituição bancária. Além de o ajudar com toda a “papelada”, também pode auxiliar na comparação de propostas.
