Um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um documento assinado na fase prévia à escritura no processo de compra ou venda de um imóvel em Portugal. Este contrato garante a proteção legal dos direitos e deveres do comprador e do vendedor, mas não é obrigatório.

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Neste artigo simples e direto, explica-se para que serve um CPCV, quais os elementos que devem constar num contrato deste tipo, os cuidados a ter para ambas as partes contratantes e como funciona o valor de sinal a pagar neste acordo.

O que é o CPCV?

O Contrato Promessa de Compra e Venda é um contrato realizado com frequência em Portugal no âmbito de um crédito habitação, ao adquirir ou vender um imóvel. É um documento que garante os direitos e deveres dos envolvidos, após assinado.

Apesar de não ser um contrato obrigatório neste processo, serve como garantia para estabelecer um acordo na compra de um imóvel ou terreno, até à assinatura do contrato definitivo – a escritura.

O CPCV é celebrado numa das fases anteriores à escritura e é assinado por quem promete vender o bem imóvel (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador).

Desta forma, pode (e deve) realizar-se um CPCV, para não se sair prejudicado de um negócio, nas seguintes situações:

  • Previamente a assinar um negócio, para afastar possíveis compradores;
  • Quando o imóvel não dispõe ainda de licença de utilização;
  • Quando a construção do imóvel ainda não está concluída;
  • Quando o comprador ainda aguarda a aprovação do financiamento bancário no seu crédito habitação.

Mas mesmo não sendo um contrato obrigatório, tem força legal para garantir os direitos dos envolvidos no negócio. E, por isso, tem de obedecer a determinadas regras.

Um caso prático de um CPCV

Então, na prática, como funciona?

Quando se quer fechar um negócio com um proprietário de um imóvel, mas ainda não se teve a aprovação do crédito por parte do banco, para garantir que o imóvel não é vendido a outra pessoa enquanto se espera, deve fazer-se sempre este contrato.

O objetivo do CPCV é garantir que, enquanto não existe a aprovação do crédito, o proprietário “reserva” o imóvel para si.

Por outro lado, também serve como garantia para o vendedor que, enquanto não tem o seu crédito habitação aprovado, não vai desistir do negócio.

Assim, o vendedor do imóvel salvaguarda-se de que não existe uma desistência por parte do interessado e não perde a oportunidade de vender a um terceiro.

Quais os elementos que devem constar num CPCV?

Agora que já se sabe o que é o CPCV, para que o contrato tenha força legal para garantir os direitos e deveres dos contratantes, um CPVC deve ter:

  • A identificação dos intervenientes (comprador e vendedor), com: nome, morada, estado civil, número do cartão de cidadão/bilhete de identidade e número de identificação fiscal (NIF);
  • Discriminação da casa a comprar, com: localização, tipologia, inscrição matricial e descrição predial, e a existência de partes integrantes ou afetas ao imóvel (anexos, garagens, piscinas);
  • O valor da transação e a forma de pagamento;
  • A data em que está marcada a escritura, ou, caso ainda não esteja, o prazo máximo para a celebração da mesma;
  • As possíveis sanções caso a escritura pública de compra e venda não seja realizada na data convencionada;
  • O valor do sinal pago pelo comprador ao vendedor com este contrato;
  • Uma cláusula que assegure as habituais condições de habitabilidade do imóvel, dispondo de eletricidade, instalação de água, esgotos e gás e funcionar;
  • E uma cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos (que protege o comprador da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras).

Além disso, anexa ao CPCV também deve estar a licença de utilização ou de construção do imóvel/terreno. Se ainda não existir um destes documentos, é necessário adicionar uma prova de que o mesmo já foi solicitado à Câmara Municipal.

Cuidados a ter com o CPCV

Tanto o comprador como o vendedor, devem ser cautelosos antes de assinar um CPCV, pois a partir do momento em que é realizado, fica abrangido pela lei.

Então, mesmo que este contrato apresente vantagens para os dois contratantes, é necessário ter os seguintes cuidados:

  • Devem confirmar se está escrita e correta a informação das duas partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato (o imóvel ou terreno), a licença de habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos;
  • Garantir que está indicado o prazo máximo para a celebração do contrato definitivo (pode estar uma margem de manobra para potenciais atrasos);
  • Verificar que existe uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas;
  • O comprador deve assegurar que o seu crédito habitação é aprovado (se for o caso);
  • Aquando da existência de um condomínio, o comprador pode pedir antecipadamente ao vendedor a declaração de dívidas do condomínio, que é agora obrigatória na escritura;
  • Certifique-se também se o prédio teve obras há pouco tempo ou se vai necessitar brevemente.

Qual o valor a pagar no CPCV, e o que acontece em caso de incumprimento?

No CPCV, é comum o comprador pagar um sinal monetário ao vendedor, para selar o acordo entre as partes. Assim, de forma a garantir o cumprimento do CPCV, e provar a seriedade da intenção contratual, o comprador faz um pagamento ao vendedor.

O valor do sinal a pagar costuma variar entre 10 e 20% do bem que está a ser adquirido/vendido. Ao pagar este sinal, garanta que lhe é entregue um recibo em contrapartida, que refira o valor avançado.

Se for o promitente-vendedor a não cumprir o CPCV: perde 100% do valor do sinal.

Se for o vendedor a não cumprir o contrato: tem de devolver o valor do sinal ao potencial comprador.

É importante realçar que é possível recorrer ao tribunal de forma a pedir a execução específica do contrato, e conseguir uma sentença que permita o cumprimento coercivo do CPCV.

De relembrar que este é um contrato com força legal, e que ambas as partes estão protegidas pela lei.

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