Comprar uma casa penhorada ao banco é um processo diferente de comprar um imóvel diretamente a um proprietário. Em ambos os casos, é possível pedir crédito habitação, mas até o crédito pode ser concedido com condições distintas. Neste artigo, explicamos como funciona o processo de compra de uma casa penhorada ao banco e outras instituições, vantagens e desvantagens e o que se deve ter em consideração.
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Tabela de Conteúdos:
- O que significa comprar uma casa penhorada ao banco?
- Onde posso encontrar casas penhoradas?
- Quais são as vantagens e desvantagens de comprar uma casa penhorada?
- O que ter em consideração ao comprar uma casa penhorada?
O que significa comprar uma casa penhorada ao banco?
Comprar uma casa penhorada a uma instituição bancária implica adquirir um imóvel que o banco quer vender num curto espaço de tempo, por se tratar de um bem que ficou na sua “posse”, porque os clientes não conseguiram cumprir as suas obrigações relativas ao crédito. Assim, os bancos têm interesse em vender os imóveis, oferecendo condições de financiamento mais vantajosas e outros benefícios.
Onde posso encontrar casas penhoradas?
Saber onde procurar anúncios de casas penhoradas é um ponto essencial para quem está interessado neste tipo de imóveis. Há várias formas de os encontrar. Sugerimos:
1. Sites dos bancos
Estas casas podem estar à venda como se fossem imóveis comuns, nos sites dos bancos, das imobiliárias e em portais de venda de imóveis. Porém, nem todos os bancos as anunciam nestas plataformas.
2. Portal das Finanças
Além do banco, também se pode comprar casas penhoradas através de outras entidades. Por exemplo, no Portal das Finanças, pode-se encontrar imóveis penhorados pelo Estado e avançar com a aquisição. Para isso, é necessário fazer o registo e apresentar uma proposta, através de um destes procedimentos:
- Leilão eletrónico – basta escolher esta opção na respetiva página para apresentar a proposta, sendo que o valor de leilão destes imóveis ronda os 50% a 70%;
- Carta fechada – para apresentar a proposta, é preciso submeter em “entregar proposta”. Depois, esta é enviada para o Serviço de Finanças associado à morada fiscal do imóvel em causa;
- Negociação particular – com a ajuda de mediadores especializados, pode-se apresentar uma proposta com processos extrajudiciais.
3. Concurso público da Segurança Social
Também pode comprar uma casa penhorada em leilão através de concurso público da Segurança Social. A entidade define um valor base por imóvel e quem tiver interesse deve apresentar propostas de valor igual ou superior. Mas há casos em que, além do leilão, a venda pode ser feita por ajuste direto ou até ser ponderado o arrendamento.
A carteira de imóveis penhorados que a Segurança Social pode vender também inclui “prédios de serviços”, como de antigas Caixas de Previdência, ou restituições de dívidas à mesma.
4. Citius
Além disso, ainda existe a possibilidade de comprar uma casa penhorada através de uma plataforma criada pelo Ministério da Justiça, o “Citius”, mais direcionada a colaboradores da Justiça, cidadãos e empresas.
5. E-Leilões
Relativamente a plataformas, também é possível comprar imóveis através de leilão eletrónico.
No e-leilões, deve apresentar uma proposta com um certificado digital do cartão de cidadão ou da chave móvel digital.
6. Câmaras Municipais
Por fim, pode-se ainda recorrer às Câmaras Municipais para adquirir uma casa penhorada. Estas fazem leilões de imóveis municipais em “hasta pública”, pelo que, por norma, são mais competitivos.
Quais são as vantagens e desvantagens de comprar uma casa penhorada?
Avançar com um processo de compra de uma casa penhorada pode ser vantajoso, mas deve-se ponderar também as desvantagens decorrentes do processo.
Por um lado, é mais fácil obter um crédito habitação no banco, uma vez que se pode conseguir até 100% de financiamento do valor do imóvel. Estes imóveis também se encontram, por norma, abaixo do valor de mercado.
Além disso, as condições do crédito podem ser mais favoráveis, com spreads baixos, isenção de comissões e prazos alargados.
Por outro lado, pode deparar-se com desafios, tal como o proprietário do imóvel penhorado se recusar a sair, ou, após a compra, ser alegado o direito de preferência ou remissão por quem de direito. Juntando a isso, o proprietário pode ainda deixar dívidas de condomínio por pagar, não ter licença de habitação, ou abandonar a casa, deixando-a num mau estado de conservação.
O que ter em consideração ao comprar uma casa penhorada?
É importante verificar alguns fatores antes de avançar para este tipo de negócio, que pode representar um elevado risco.
Em primeiro lugar, é preciso ter em atenção que a imagem da maior parte dos imóveis nos anúncios pode não corresponder ao estado real de conservação. Os anúncios do Estado deixam, inclusive, o alerta para a necessidade de uma análise prévia ao imóvel. Pelo que, antes de licitar ou comprar uma casa penhorada, deve-se confirmar o seu estado.
Este é um ponto relevante porque, assim que a licitação for efetuada, não é possível anular o processo devido ao estado do imóvel. Ou seja, se a casa estiver em mau estado, não dá para voltar atrás no processo. Por isso, os especialistas sugerem que sejam seguidos os seguintes passos:
- Garantir que o imóvel não está penhorado em mais do que uma entidade;
- Fazer uma visita prévia ao imóvel antes de licitar ou comprar;
- Requerer uma avaliação antes da compra, de forma a saber se o valor de investimento compensa;
- Verificar se se trata da venda total do imóvel e não apenas de uma parcela;
- Garantir que o imóvel está, atualmente, desabitado;
- Procurar se existem herdeiros do proprietário que possam alegar o direito de remição.
É ainda importante estar atento ao facto de um imóvel penhorado pelo Estado poder ter sido colocado em penhora por dívidas fiscais. O que pode implicar outros custos, além do preço do imóvel, como o Imposto Municipal de Transmissões Onerosas (IMT) e o Imposto de Selo (IS).
Para verificar este ponto, deverá consultar a Certidão de Teor do imóvel, através do Registo Predial online ou deslocando-se a uma Conservatória do Registo Predial.
