Comprar casa é um dos passos mais importantes na vida de qualquer pessoa, mas o processo em si pode ser complexo e moroso. A informação é tanta que podemos perder-nos com a burocracia e todos os passos que devem ser tidos em conta na compra de uma casa. É fundamental estar preparado, em especial ao nível financeiro.
Neste artigo, explicamos passo a passo como decorre a compra de uma casa com recurso a crédito habitação e todos os fatores que deve ter em consideração.
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Tabela de Conteúdos:
- Definir um valor ideal
- Saber as condições dos bancos
- Definir os requisitos da casa
- Devo recorrer a uma imobiliária?
- Saber quanto me empresta o banco
- CPCV: O contrato onde tem de pagar o valor do sinal
- Posso pedir um crédito pessoal para pagar o valor inicial?
- A avaliação da casa
- Os custos que vou ter com o financiamento
- A escritura
- Depois da escritura, o que se segue?
Como comprar uma casa? Tudo o que devo considerar.
1. Definir um valor ideal
Antes de iniciar a procura por uma casa, deve definir o valor que tem condições de pagar. Tanto o montante inicial, como as prestações mensais a pagar ao banco pelo crédito habitação.
Assim, comece por realizar um orçamento. Para que o seu crédito habitação seja aprovado, os seus encargos não devem superar 30% da totalidade dos rendimentos. Por exemplo, se os rendimentos totais do agregado familiar totalizarem 2.000 euros, a prestação da casa não pode ser superior a 600 euros.
A este cálculo dá-se o nome de taxa de esforço. Por isso, para analisar se consegue suportar este novo encargo mantendo as suas finanças equilibradas, calcule a sua taxa de esforço.
Caso tenha dúvidas sobre qual pode ser a prestação da casa, com a ajuda da calculadora de prestação de crédito habitação, pode simular-se vários cenários possíveis, e perceber quanto pode custar a casa que quer comprar.
Não esquecer, que 10% do valor da casa tem de ser pago com capitais próprios, ou seja, o banco não financia. O que significa que se quer comprar uma casa de 100 mil euros, terá de ter 10 mil euros para poder contrair um crédito.
2. Saber as condições dos bancos
Nos últimos anos temos assistimos a uma redução dos spreads oferecidos pelos bancos no crédito habitação. Atualmente há alguma facilidade em conseguir spreads iguais ou até inferiores a 1%, dependendo do perfil do cliente e das condições do financiamento em causa.
Existem bancos a oferecer spreads de 0,85%, ainda que este valor não seja transversal a todos os bancos, nem a todas as situações.
O valor dos juros a pagar vai depender de várias questões, desde o spread ao tipo de taxa que decidir contratar. Ainda que, nesta última questão os bancos não têm margem negocial.
Neste ponto é possível optar por uma taxa variável, mista ou fixa. O tipo de taxa irá ditar a forma como varia a prestação, no caso da taxa variável ou mista, a prestação fica dependente do comportamento da taxa Euribor. No caso da taxa fixa, a prestação é estável e independentemente do comportamento dos juros.
Por regra, os bancos propõem a contratação de outros produtos, como seguros ou cartões de crédito, para oferecerem condições mais atrativas no crédito.
3. Definir os requisitos da casa
Ainda antes da procura de casa, deve ter-se em conta alguns fatores que facilitem a busca. Para isso, deve avaliar necessidades e preferências, como:
- a localidade e a zona onde se quer comprar;
- ter em conta se necessita de acesso a transportes e serviços;
- se quer um apartamento ou moradia;
- que andares é preferível (no caso de apartamentos);
- o número de assoalhadas ideal;
- se procura um imóvel com varanda ou terraço;
- entre outras.
Deve colocar-se ainda questões sobre a utilização que ser vai dar à casa. É um imóvel para viver durante quanto tempo? É possível que a família aumente? Precisa de um escritório para trabalhar remotamente?
A resposta a este tipo de perguntas vai ajudar a tomar decisões na procura da casa ideal, principalmente ao nível da localização e tipologia.
4. Devo recorrer a uma imobiliária?
Recorrer a uma imobiliária pode ser essencial para ajudar a recolher informação sobre os imóveis disponíveis tendo em conta as características que se dá preferência.
Os consultores imobiliários acompanham as visitas aos imóveis e disponibilizam-se para informar sobre todos os detalhes das casas, fazendo a intermediação entre os proprietários e o cliente.
Ao venderem a casa, os consultores ganham uma comissão, que corresponde a uma percentagem do valor pelo qual o imóvel é vendido.
Assim, deve estar-se atento a vários fatores nas visitas e fazer todas as perguntas necessárias. Por vezes, pode ser omitida informação para que o imóvel seja vendido mais rapidamente.
Deve ser feito um levantamento de todas as questões às quais queremos ter resposta. Algumas das que não podem falhar são:
- o imóvel tem luz solar?;
- as paredes costumam ganhar humidade?;
- qual o valor do condomínio, existem dívidas por pagar dos proprietários?;
- a cozinha fica equipada com eletrodomésticos e, caso fique, se está tudo em funcionamento?;
Além disso, a imobiliária pode ajudá-lo a negociar o valor do imóvel, caso pretenda apresentar uma proposta aos proprietários.
Através da colaboração de intermediários de crédito, como o Doutor Finanças, também consegue que a documentação seja toda tratada, facilitando o processo desde o Contrato de Promessa Compra e Venda até à escritura.
5. Saber quanto me empresta o banco no financiamento
Antes do dia 1 de julho de 2018, muitos bancos financiavam a compra de casas a 100%. Porém, atualmente, os financiamentos estão limitados a 90% do valor mais baixo do imóvel (de avaliação ou aquisição).
A partir desse dia, passaram a vigorar novas regras que limitam o valor que os bancos podem emprestar, com o objetivo de assegurar que, mesmo que o cliente deixe de conseguir pagar a prestação do crédito, o banco consiga recuperar o dinheiro que emprestou. Sendo que, desta forma, o impacto financeiro para a banca é menor.
Assim, ao comprar uma casa, precisa de ter capital disponível para avançar com o crédito habitação. Pelo menos, 10% do montante total do valor do imóvel que quer comprar.
Significando isto que, por exemplo, caso o imóvel tenha um custo de 200.000 euros, tem de pagar ao vendedor, pelo menos, 20.000 euros (se o banco emprestar os 90%). Este valor é pago, por norma, no Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV), para que garanta a “reserva” da casa até à data da escritura.
6. CPCV: O contrato onde tem de pagar o valor do sinal
O Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) tem como objetivo selar o acordo entre o comprador e o vendedor do imóvel, servindo como garantia até à efetivação do processo na escritura.
Ou seja, como o próprio nome indica, representa uma promessa de que o comprador vai comprar o imóvel e o vendedor vai vendê-lo.
É na celebração deste contrato que o comprador paga o valor do sinal ao vendedor (por norma, os 10% ou mais, não financiados pelo banco).
Se juridicamente validado, o contrato tem força legal para garantir os direitos de ambas as partes, porém, não é obrigatório nem impeditivo. Sendo que qualquer uma das partes pode desistir, com algumas condições:
- se o comprador desistir da compra do imóvel, perde o valor total do sinal para o vendedor;
- se for o vendedor a desistir, o valor pago é devolvido ao comprador.
Estas são, claro, questões que ficam definidas no próprio contrato, pelo que pode haver outras soluções se ambas as partes o acordarem.
7. Posso pedir um crédito pessoal para pagar o valor inicial?
A resposta é não.
Segundo o Banco de Portugal, os clientes que queiram contratar um crédito habitação em que o financiamento vá dos 80% aos 90% do valor do imóvel (rácio LTV – loan-to-value), devem possuir capitais próprios para pagar o valor em falta.
Uma vez que, ao contratar um crédito pessoal para completar o crédito habitação, não é uma solução viável. Ficaria a pagar duas prestações de crédito ao mesmo tempo. E, além disso, no crédito pessoal as taxas de juro são mais elevadas e o prazo do empréstimo mais curto.
O que significa que, ao adicionar uma mensalidade de crédito pessoal à mensalidade do crédito habitação, a taxa de esforço pode aumentar significativamente. Colocando assim as finanças dos clientes em risco e aumentando o risco de entrar em incumprimento nas duas prestações do banco.
Esta foi uma regra introduzida pelo Banco de Portugal, também em 2018, no âmbito de um pacote de recomendações relativas à concessão de créditos, que estabeleceram novos limites aos critérios de avaliação de risco.
No caso do crédito habitação, a regra que vigora ainda é que o rácio LTV deve ser inferior ou igual a 90% do valor solicitado para habitação própria e permanente.
Na prática, isto significa que os bancos passaram apenas a poder financiar, no máximo, 90% do valor da avaliação ou da aquisição (o mais baixo), como mencionado acima.
8. A avaliação da casa?
A avaliação da casa é um processo obrigatório ao comprar um imóvel com recurso a crédito habitação. O objetivo é permitir aos bancos ter consciência sobre as características e condições do imóvel, para tomar a decisão de conceder ou não o crédito.
Este processo é feito por peritos contratados pelas próprias instituições bancárias, mas o custo é suportado pelo cliente.
A avaliação é determinada com base na:
- localização do imóvel;
- qualidade da construção;
- estado das paredes e do chão;
- comodidades associadas;
- outros fatores.
Deve analisar-se detalhadamente todos os custos inerentes à compra de uma casa, para não haver surpresas!
O valor de aquisição é o valor pelo qual o imóvel é colocado à venda por parte do comprador e/ou imobiliária, mas o valor de avaliação resulta da análise dos avaliadores e pode ser diferente (superior ou inferior).
Agora um exemplo prático…
Vamos supor que o imóvel que se vai comprar está à venda por 200.000 euros, mas é avaliado pelos peritos em 190.000 euros. A primeira proposta que o banco apresenta é emprestar 90% do valor de aquisição, logo teria de financiar 10%, correspondentes a 20.000 nesta situação.
Mas, depois da avaliação, aquilo que o banco vai emprestar é 90% do valor mais baixo, que neste caso foi o de avaliação. Porém, tem de se pagar aos proprietários o valor de aquisição na mesma, acordado em 200.000, o que significa que vai ser necessários ter mais capital disponível.
Nesta situação, seria necessário dar um valor inicial de 29.000 euros para comprar o imóvel com crédito habitação (10% de 190.000 euros).
É desta forma que a avaliação da casa pode ter impacto no valor que se necessita de ter de parte para dar entrada para a casa no CPCV. No entanto, a avaliação também pode ser igual ou superior ao valor de aquisição. E, nesse caso, visto que o valor mais baixo passa a ser o de aquisição, mantém-se a regra dos 10% do seu valor.
9. Os custos que vou ter com o financiamento
Ao fazer contas do capital necessário inicialmente, deve incluir-se os custos de processo do banco. Isto porque as instituições bancárias cobram despesas antes da escritura e no próprio dia. Nestas despesas, deve ter-se em conta os seguintes valores:
Antes da escritura:
- Comissão de dossiê – pode rondar os 200/300 euros;
- Comissão de avaliação – depende do banco, mas superior a 200 euros por cada avaliação necessária.
No dia da escritura:
- Comissão de formalização da escritura – varia entre bancos, mas entre 700 e 800 euros;
- Registo de compra e registo de hipoteca – pode rondar os 200/300 euros cada um;
- Cópia certificada do contrato – valor superior a 30 euros;
- Depósito de Documento Particular Autenticado Online – por volta de 20 euros, se for presencialmente pode ir até 50 euros.
10. A escritura
Outra despesa significativa que deve ainda considerar ao comprar uma casa, sendo que pode ser dos valores com mais peso, é os impostos a pagar no dia da escritura.
Tem de pagar dois impostos principais: o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), para casas de valor superior a 92.407 euros, e o Imposto de Selo.
O IMT é um imposto municipal de pagamento único ao Estado, e o seu valor varia com o valor de aquisição do imóvel ou o valor patrimonial tributário (o mais alto). Mas a sua taxa pode ir de 1% a 8%, variando consoante o valor do imóvel e a sua finalidade.
Este imposto calcula-se através da seguinte fórmula:
IMT = Valor maior (escritura ou patrimonial tributário) x Taxa a aplicar – parcela a abater
A taxa a aplicar pode depender do tipo de habitação, se é urbana ou rústica, se é habitação própria permanente ou secundária, ou se é nas Regiões Autónomas ou no Continente.
E a parcela a abater é o valor que será “descontado” ao valor calculado com base na taxa a aplicar. Pode utilizar o simular o valor de IMT para perceber melhor como funciona o cálculo.
Depois, o Imposto de Selo, sendo o mais antigo do sistema fiscal português, é calculado através de uma taxa equivalente a 0,8% sobre o valor escriturado.
11. Depois da escritura, o que se segue?
Depois da escritura da casa, existe documentação e outros encargos com os quais se deve preocupar.
Caso o imóvel seja para habitação própria e permanente, a primeira coisa que se deve tratar é a mudança da morada do Cartão de Cidadão. Pode fazer-se online, no caso de se ter os códigos PIN do cartão ou a Chave Móvel Digital. Se não, é necessário ir a um balcão do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN).
Os encargos restantes podem não ser despesas imediatas, mas deve considerá-las a médio/longo prazo. Como o Imposto Municipal de Imóveis (IMI) e o condomínio.
Se for a primeira compra de casa, há a possibilidade de se ficar isento do pagamento do IMI, nos primeiros três anos, dependendo do valor do imóvel. Esta isenção deve ser pedida às finanças, após a alteração da morada fiscal.
Para se estar isento, o valor de aquisição da casa não pode exceder os 125.000 euros de Valor Patrimonial Tributário (VPT). Procure saber este valor na Caderneta Predial do imóvel.
Se não estiver isento do pagamento deste imposto, pode ter de o pagar numa única prestação, em duas ou em três, consoante o valor em causa. Se pagar uma única prestação inferior a 100 euros, tem de fazê-lo até ao final de maio; se o imposto for superior a 100 euros e inferior a 500 euros, é pago em duas prestações em maio e novembro; e se o valor superar os 500 euros, pode pagar em três prestações em maio, agosto e novembro.
O valor que pode ser cobrado por este imposto, pode ser calculado através do Simulador de IMI.
Outro custo a ter em conta é a prestação mensal do condomínio. A periodicidade e o valor dependem de cada caso em particular. Também pode haver dívidas de condomínio, é importante questionar sobre este ponto.
Estas são questões de que tem conhecimento previamente. Isto porque o vendedor é agora obrigado, de acordo com a Lei n.º 8/2022, a apresentar uma declaração escrita com o montante de todos os encargos de condomínio, bem como dívidas que possa ter.
Agora… é pôr as mãos na massa!
Estes são os principais passos que deve seguir na compra de uma casa com recurso a crédito habitação, e fatores sobre os quais deve estar informado previamente.
A duração de todo o processo varia caso a caso, mas quanto mais bem informado e preparado se estiver, mais facilmente se conseguirá a chave da casa adquirida nas mãos.
