Encontrar a proposta mais vantajosa implica comparar várias propostas de crédito à habitação, para fazer uma análise minuciosa das condições pré-contratuais. Com isto fica-se a saber o que torna um crédito mais caro do que outro, ou uma prestação mais elevada do que outra.

Assim, quem vai contratar um crédito habitação, precisa de conhecer as taxas de juro que influenciam o valor final do seu empréstimo. O mesmo se aplica num crédito pessoal.

Contudo, não são só as taxas de juro que encarecem o valor final de um crédito. Para perceber como comparar propostas de crédito habitação, e o que torna este tipo de financiamento mais caro, apresentamos os pontos principais a ter em consideração na escolha do crédito à habitação.

O que ter em conta para comparar propostas de crédito à habitação?

Compreender o que é cada taxa de juro

Antes de enumerarmos as taxas de juro, é importante saber que a comparação das propostas de um crédito habitação é mais complexa do que noutro tipo de empréstimos.

O que representa cada uma das taxas de juro e quais as suas implicações? Segue uma lista resumida das taxas a analisar:

1. O spread

Falar do custo de um crédito sem referir o valor do spread, é algo quase impossível de acontecer. Afinal, o spread é um dos indicadores chave para comparara propostas de crédito à habitação, e dizer se está perante uma boa ou uma má proposta.

Mas atenção, não é o único e é fundamental que se saiba que esta taxa por si só não determina se uma proposta é melhor do que a outra.

De uma forma simples, o spread – margem de lucro do banco num financiamento – quanto mais for esta percentagem, mais caro será o crédito. Esta taxa é uma das duas componentes que definem a taxa de juro de um crédito à habitação (em conjunto com a TAN, explicada mais abaixo).

Claro que, uma proposta com um spread 0,9% e outra com um spread de 1,5% num crédito associado a uma taxa variável (Euribor), a diferença nos juros será substancial. 

Mas, é preciso olhar para outros valores que influenciam os custos totais de um crédito e, principalmente, os custos mensais associados a este financiamento, como vamos ver mais à frente.

Para se ter uma ideia, o banco define o spread de acordo com o risco de crédito, mas também tendo em conta as garantias do empréstimo e os produtos associados.

2. A Euribor e o impacto no crédito

Devido ao aumento dos juros, a taxa Euribor é neste momento conhecida pela maioria dos portugueses. Sendo que a maioria dos empréstimos à habitação em Portugal estão indexados a uma taxa Euribor, é determinante perceber como funciona esta taxa.

Ao contrário de outras taxas, as taxas Euribor não são definidas nem pelo regulador, nem diretamente por qualquer banco.

A Euribor é uma taxa de referência que reflete o que os bancos da União Europeia cobram para emprestarem dinheiro entre si sem garantias, através de um painel composto por bancos com uma solvabilidade muito boa. Em Portugal, temos apenas um banco a integrar este painel: a Caixa Geral de Depósitos.

Em termos do cálculo, este é feito com base em múltiplos exemplos reais, reportados pelos vários bancos que realizam operações regulares nos mercados europeus. Depois, para determinar o valor da Euribor excluem-se 15% das taxas mais altas, e 15% das taxas mais baixas. 

É preciso deixar claro que a Euribor não é uma taxa, mas sim várias. Isto porque ela existe em várias maturidades: uma semana, um mês, três meses, seis meses e 12 meses. Todos os dias estas taxas são calculadas e publicadas.

No crédito à habitação, as taxas Euribor mais comuns são a três, seis e 12 meses:

  • Quando o crédito está indexado a uma Euribor a três meses, a sua prestação mensal é revista trimestralmente;
  • Na taxa Euribor a seis meses, a revisão é semestral (acontece duas vezes por ano);
  • E numa taxa Euribor a 12 meses, a sua prestação é revista uma vez por ano.

Mas consoante o prazo da Euribor, a evolução da prestação é um pouco diferente. Quanto menor o prazo da Euribor, mais vezes a sua prestação pode sofrer alterações. Mas será de forma mais gradual.

Este é um ponto fundamental para comparar propostas de crédito à habitação, e perceber qual é mais ajustada à sua situação em particular.

Por exemplo…

Imagine-se que se contrata um crédito associado a uma taxa a três meses, trimestralmente a prestação pode sofrer alterações, mas serão sentidas de forma mais gradual.

Já se a taxa contratada for com a Euribor a 12 meses, só se sentirão diferenças uma vez por ano, mas quando ocorrerem as atualizações vai sentir-se o impacto de aumento ou descida de uma só vez.

3. As diferentes modalidades de taxa juros

É preciso ter em conta que um crédito habitação pode ser contratado em três modalidades de juros diferentes:

  • Taxa variávelDurante toda a maturidade do contrato, a sua prestação de crédito está sujeita às subidas e descidas da taxa Euribor, de acordo com o prazo que escolheu para o seu indexante.
  • Taxa fixaO valor da sua prestação mensal é inalterável durante o prazo do contrato, independentemente de os juros subirem ou descerem. No entanto, esta taxa é tendencialmente mais elevada que uma taxa variável no início do contrato. Ao longo dos anos esta realidade pode não se confirmar.
  • Taxa mista: É uma modalidade de juros em que a taxa sofre alterações no decorrer do contrato. O período inicial tem uma taxa de juro fixa (que pode ser de 5, 10, 15, 20 anos ou outros prazos, se assim o entender). Após o período fixo terminar, a sua taxa de juro passa a estar indexada à Euribor e sujeita às suas oscilações no restante período do contrato.

Para propostas de crédito habitação com diferentes modalidades, podem perceber-se os diferentes valores que são praticados numa taxa variável, mista ou fixa.

Sendo que, quando comparar propostas para perceber o crédito habitação mais favorável, deve ter em consideração o que as difere, quais as vantagens e desvantagens de cada modalidade.

Outro ponto a considerar é que, a modalidade de juros escolhida irá influenciar também no caso de um dia vender o imóvel antes do contrato de crédito chegar ao fim (ou ser amortizado), pois terá de pagar uma comissão de reembolso antecipado.

Embora não exista uma comissão fixa para todos os contratos, um crédito habitação com uma taxa fixa tem uma comissão de reembolso antecipado mais elevada:

  • comissão máxima de 2% do valor amortizado, no caso de ser taxa fixa;
  • comissão máxima de 0,5% no caso de taxa variável.

4. A TAN, TAE e TAEG

Quando se comparam propostas de crédito à habitação, é normal ficar baralhado com algumas taxas, dado que as suas denominações são muito idênticas.

Por exemplo, nas condições pré-contratuais vai ler referências à TAN, TAE e TAEG. Mas afinal, quais são as diferenças entre estas taxas?

A TAN, é a Taxa Anual Nominal

Esta mostra o valor final da taxa de juro:

  • Num contrato de crédito habitação com uma taxa variável, a TAN é composta pela taxa Euribor no prazo escolhido e pelo spread;
  • Já num contrato associado à taxa fixa, a TAN é composta pelo valor do swap no prazo estipulado e pelo spread.
A TAE, é a Taxa Anual Efetiva

No fundo, através da TAE consegue perceber o valor da TAN (dos juros do seu crédito), mas também consegue perceber o valor dos encargos com as comissões do crédito habitação.  

A TAEG, é a Taxa Anual Efetiva Global

Esta taxa mostra o custo total de um crédito a nível percentual, incluindo os juros, comissões, e os encargos que terá com produtos ou serviços contratados.

Por exemplo, esta taxa é um excelente indicador para comparar propostas de crédito à habitação, pois uma TAEG mais elevada, mostra-lhe que o valor final pelo seu crédito é mais caro.

Outros encargos que merecem a atenção:

Comissões, seguros e produtos associados

Sabendo que a TAE engloba os encargos com comissões bancárias e de financiamento e a TAEG de produtos associados ao contrato.

Existe, ainda assim, uma tendência de o foco estar apenas na prestação mensal do crédito habitação. No entanto, existem inúmeros outros custos a ter em conta para conseguir avançar com o crédito.

Por exemplo, a nível de comissões, os bancos costumam aplicar comissões de avaliação, de estudo do processo, entre outras comissões. O valor total a pagar varia de entidade para entidade, mas este encargo pode rondar os 800 e os 1.000 euros.

Já em produtos associados ao seu crédito habitação tem de contratar um seguro de vida crédito habitação e um seguro multirriscos. Sendo importante saber que nenhum cliente está obrigado a contatar estes seguros junto do banco onde obtém o financiamento.

No entanto, os bancos costumam baixar o spread se associar estes produtos ao seu contrato.

Qual a melhor solução? Épreciso fazer contas, pois esta bonificação nem sempre compensa. Assim, precisa de analisar se contratar estes produtos noutra entidade pode resultar num encargo mais barato.

Além dos seguros, há bancos que reduzem ainda mais o spread ao contratar outros produtos financeiros, como por exemplo cartões de crédito. E aqui também é necessário fazer contas e ver se a soma de todos estes novos encargos compensa ter um spread mais reduzido.

Registos e impostos

Mesmo não influenciando as propostas de crédito que tem em mãos, existem custos relacionados com o crédito habitação que devem pesar nas suas contas. Isto porque pode ter de repensar no valor do imóvel e do financiamento, se não conseguir suportá-los.

Assim, conte com as seguintes despesas:

  • Registo da compra e venda da casa: Se for através do serviço Casa Pronta, o registo da compra de uma casa através de um crédito habitação tem um valor tabelado de 700 euros;
  • Imposto do selo relativo ao financiamento: Este imposto corresponde, na maioria dos casos, a 0,6% do valor do crédito;
  • IMT – O Imposto Municipal sobre Transações onerosas de Impostos não tem um valor fixo. Este varia consoante a natureza do imóvel, finalidade, localização e o seu valor. Para saber qual o valor deste imposto, recorra ao simulador de IMT;
  • Imposto do selo aplicado à aquisição do imóvel: Após saber o valor da escritura do imóvel, aplica-se a taxa de 0,8% sobre esse montante, e descubre-se quanto se irá pagar.

Crédito habitação mais barato? Atenção à maturidade!

Um crédito habitação mais barato, não tem de ser aquele que tem a prestação de crédito mais baixa. É preciso esclarecer este ponto. O crédito mais barato é sempre aquele que tem o menor valor total no final do contrato. 

E mais, a maturidade (prazo) do crédito tem um peso gigante no valor final do seu crédito habitação. Quanto maior for a maturidade, mais juros vai pagar. Em contrapartida, quando diminui a maturidade do seu crédito, a sua prestação mensal aumenta.

Em termos de prazos máximos, as novas recomendações do Banco de Portugal aplicadas desde abril de 2022, indicam que:

  • quem tem menos de 30 anos tem a possibilidade de contratar um crédito habitação com o prazo máximo de 40 anos;
  • quem tem entre os 30 e os 35 anos, o prazo máximo diminui para 37 anos;
  • já depois dos 35 anos, o prazo máximo para o seu crédito habitação é de 35 anos.

Assim, devem ser feitas escolhas:

  1. Pretende-se uma prestação mensal de crédito mais alta, mas pagar o menor valor possível pelo crédito habitação.
  2. Está-se disposto a pagar mais juros, por uma prestação mais baixa que permita gerir melhor o orçamento familiar.

Neste ponto, não existem respostas certas. Não é uma formula mágina, comparar propostas de crédito depende dos objetivos de cada titular.

Por fim… Atenção ao FINE e MTIC

Para encontrar a melhora proposta de crédito, é necessário avaliar várias propostas. Para isso é necessário bater à porta de vários bancos, ou selecionar um  intermediário financeiro.

Mas antes disto, deve ser estudado o que torna uma proposta de crédito mais vantajosa do que outra, para cada situação em particular?

Pode recorrer-se a um intermediário de crédito que não cobre pelos serviços e tenha uma vasta rede de parceiros, beneficiará de uma seleção das melhores propostas. Este intermediário deve estar registado e habilitado a exercer a atividade.

Quanto a comparar as propostas de crédito à habitação, deve ler-se atentamente a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) e dar especial atenção à secção “taxa de juro e outros custos”. 

Para ter noção do valor final do crédito, a TAEG mostra a entidade financeira que oferece as melhores condições de crédito.

Mas uma vez que o valor é apresentado em percentagem, pode não ser fácil perceber o custo real do empréstimo.

Por isso, o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) ajuda a perceber os custos totais do crédito a longo prazo, identificando facilmente as propostas com encargos e custos mais elevados.

Assim, este é um processo que deve levar o seu tempo para analisar corretamente as condições das diferentes propostas. Este tempo de análise pode poupar-lhe centenas ou milhares de euros.

Por isso, o conselho é, manter a calma e não ceder a precipitações na hora de escolher o crédito habitação.

Autor

O Doutor Finanças nasceu para ajudar as famílias Portuguesas a negociar todos os seus produtos financeiros. Como intermediários de crédito, analisam, comparam e negoceiam as melhores propostas no mercado com a missão de assegurar a saúde financeira dos portugueses.

Comentários